Jak velkou hypotéku dostanu v roce 2026? LTV, DSTI a DTI srozumitelně

Banka vám řekne, na kolik dosáhnete. To ale není totéž jako kolik unesete.

Tři ukazatele, které rozhodují

• LTV – poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Podle doporučení ČNB max. 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení až 90 %.
• DTI – celkový dluh k ročnímu čistému příjmu. Limit ČNB je od roku 2023 vypnutý, banky si však vlastní hranici drží dál.
• DSTI – podíl splátek všech dluhů na čistém měsíčním příjmu. Limit ČNB je od roku 2024 vypnutý, v praxi banky hlídají zhruba 45–50 %.

Modelový výpočet

Rodina s čistým příjmem 120 000 Kč měsíčně, bez jiných úvěrů, kupuje dům za 9 milionů a má 1,8 milionu vlastních zdrojů.

• Úvěr 7,2 mil. Kč = LTV 80 %, tedy v mezích doporučení.
• Splátka při sazbě 4,99 % a splatnosti 30 let ≈ 38 600 Kč.
• DSTI ≈ 32 % – banka schválí bez potíží.

Jenže rodina má dvě malé děti, jeden příjem je podnikatelský a rezerva činí dva měsíce výdajů. Pak už není otázka, jestli hypotéku dostane, ale jestli splátka přežije rok s jedním příjmem.

Strop banky vs. strop domácnosti

V praxi doporučuji držet splátku hypotéky do zhruba 35 % čistého příjmu domácnosti a mít rezervu na 6 měsíců výdajů. Bezpečný strop tak bývá o 15–30 % nižší než maximum banky. Ten rozdíl je přesně to, co v horším roce rozhoduje mezi klidem a prodejem nemovitosti.

Co si připravit

1. Čistý příjem domácnosti a všechny existující splátky (i kreditní karty a kontokorenty).
2. Reálnou výši vlastních zdrojů včetně rezervy na poplatky a vybavení.
3. Odhad hodnoty nemovitosti – LTV se počítá z odhadu banky, ne z kupní ceny.

👉 Spočítejte si to za dvě minuty: Hypoteční audit online.

Zdroje

• ČNB – Úvěrové ukazatele LTV, DTI a DSTI (cnb.cz)
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru

Orientační propočty pro rok 2026. Konkrétní podmínky stanoví vždy konkrétní banka.