Nejčastější dotazy kolem sazby, výše hypotéky a konce fixace.
Jak velkou hypotéku dostanu, když vydělávám 60 000 Kč čistého?
Banka počítá s tím, že splátky všech úvěrů nepřesáhnou zhruba 45 % čistého příjmu (u lidí do 36 let 50 %) a celkový dluh zhruba 8,5násobek ročního čistého příjmu.
Při čistém příjmu 60 000 Kč měsíčně vychází maximální splátka všech úvěrů na zhruba 27 000 Kč a celkový dluh na zhruba 6,1 mil. Kč. Při sazbě kolem 5 % a splatnosti 30 let to odpovídá hypotéce přibližně 4,8–5,1 mil. Kč. Reálné číslo ovlivňují leasingy, kreditní karty, počet dětí a typ příjmu (zaměstnanec, OSVČ, s.r.o.). Limity DSTI a DTI jsou doporučení ČNB, banky je uplatňují různě přísně – proto se stejná žádost v různých bankách posuzuje jinak.
Spočítat v kalkulačce →Jde vyjednat nižší úrok, než jaký mi banka nabídla?
Ano. Nabídnutá sazba je téměř vždy výchozí bod, ne konečná cena – rozdíl mezi sazbou z letáku a vyjednanou sazbou bývá 0,3 až 0,8 procentního bodu.
Sazba se odvíjí od LTV, bonity, doby fixace, objemu obchodu a od toho, kolik dalších produktů si k hypotéce vezmete. U hypotéky 6 mil. Kč na 30 let znamená rozdíl 0,5 procentního bodu zhruba 1 800 Kč měsíčně a stovky tisíc korun na úrocích za dobu fixace. Proto se vyplatí porovnat víc bank naráz a jednat o podmínkách, ne jen podepsat první nabídku.
Hypoteční manufaktura →Banka mě odmítla. Znamená to, že hypotéku nedostanu nikde?
Ne. Každá banka posuzuje příjem jinak – zamítnutí v jedné bance neznamená zamítnutí na celém trhu.
Nejčastější důvody zamítnutí jsou způsob výpočtu příjmu u OSVČ a s.r.o., čerstvá změna zaměstnání, souběh úvěrů nebo nestandardní nemovitost. Některé banky počítají příjem podnikatele z obratu, jiné z daňového základu, další z výplaty odměny jednatele. Než se žádost podá znovu, dává smysl vědět dopředu, která banka daný typ příjmu uzná.
Nezávazně to probrat →Končí mi fixace hypotéky. Mám zůstat, nebo refinancovat?
Refixační nabídka od stávající banky bývá o 0,3–0,8 procentního bodu horší než to, co jde vyjednat na trhu. Řešit ji má smysl 6 měsíců předem.
Banka posílá nabídku obvykle 1–3 měsíce před koncem fixace a počítá s tím, že už nemáte čas nic srovnávat. Když se srovnání udělá s předstihem, často stačí konkurenční nabídka k tomu, aby stávající banka sazbu snížila – a nemusíte nikam přecházet. U zůstatku 4 mil. Kč znamená 0,6 procentního bodu zhruba 1 300 Kč měsíčně.
Konec fixace →Jaká splátka hypotéky je ještě bezpečná?
Banka řekne, na kolik dosáhnete. Bezpečná je splátka, kterou uplatíte i v roce, kdy vypadne jeden příjem – obvykle do 35 % čistého příjmu domácnosti.
Kromě splátky je potřeba počítat s energiemi, fondem oprav, pojištěním, daní z nemovitosti a rezervou na opravy. K tomu likvidní rezerva ve výši 6 měsíců výdajů. Domácnost, která splácí na hraně, obvykle nezastaví hypotéka, ale nemoc, mateřská nebo výpadek zakázek.
Test bezpečné splátky →Dostanu hypotéku jako OSVČ nebo majitel s.r.o.?
Ano, ale rozhoduje způsob, jakým si vyplácíte peníze, a to, jak konkrétní banka podnikatelský příjem počítá.
U OSVČ banky pracují s daňovým přiznáním za jeden až dva roky, někdy s procentem z obratu. U majitele s.r.o. se posuzuje mzda, odměna jednatele i podíl na zisku – ne každá banka uzná všechno. Optimalizace daní na minimum často znamená, že se hypotéka počítá z čísla, které vůbec neodpovídá reálné situaci. Tohle se dá připravit rok dopředu.
Hypotéka pro podnikatele →Kolik vlastních peněz potřebuju na hypotéku?
Obvykle 10 % z ceny nemovitosti (LTV 90 %), u žadatelů nad 36 let 20 % (LTV 80 %). U investiční nemovitosti banky žádají zpravidla víc.
Vlastní zdroje jde částečně nahradit dozajištěním jinou nemovitostí – například bytem rodičů. Nižší LTV navíc znamená lepší sazbu, takže se vyplatí spočítat, jestli je výhodnější dát víc vlastních peněz, nebo je nechat zainvestované.