Hypotéky v březnu 2026: Proč sazby opět rostou a co to znamená pro vaši peněženku

Ještě v únoru 2026 se zdálo, že hypotéky budou dál pomalu zlevňovat. Pak přišla válka v Íránu, mezibankovní sazby vystřelily nahoru a některé banky ze dne na den zdražily úvěry o půl procentního bodu. Co se vlastně stalo, proč to bolí právě teď a hlavně – jak se na to připravit? 

Co se vlastně stalo? Krátce a jasně

Koncem února 2026 začaly Spojené státy a Izrael vojenskou operaci proti Íránu. To, co vypadalo jako vzdálený konflikt, se během několika dní přeneslo přímo na český hypoteční trh. Důvod? Íránský Hormuzský průliv je klíčovou tepnou pro světový obchod s ropou a plynem. Jakmile se tato oblast ocitla v ohrožení, ceny energií okamžitě vyskočily nahoru. A s nimi i cena peněz na celém finančním trhu – včetně toho českého.

Pro běžného člověka to znamená jedinou věc: hypotéky budou dražší, a to možná výrazně. Partners Banka byla jednou z prvních, která v březnu skokově zvýšila sazby hypoték o 0,5 procentního bodu. Její šéf Petr Borkovec to vysvětlil stručně: nebyl jiný způsob, jak reagovat na prudký růst nákladů na peníze, ze kterých banka hypotéky financuje. Postupně navyšují další banky, včetně Raiffeisen bank, Komerční banky, Hypoteční banky, prozatím mírné navýšení také u České spořitelny.

Proč zdražuje vaše hypotéka, když ČNB sazby nezvedla?

Tady se skrývá jeden z největších omylů, kterému řada klientů podléhá. Mnoho lidí si myslí, že výše hypoteční sazby závisí hlavně na tom, jakou sazbu vyhlásí Česká národní banka. Jenže to je jen část pravdy – a v současnosti ta méně důležitá.

Banky si peníze na hypotéky pořizují na mezibankovním trhu prostřednictvím takzvaných úrokových swapů (IRS). Zjednodušeně řečeno: je to cena, za kterou si banka může na trhu zajistit peníze na tři, pět nebo deset let. A k této ceně si přičte svou marži – obvykle kolem jednoho procentního bodu. Výsledek je úroková sazba, kterou vidíte ve své smlouvě.

A právě tyto swapy v březnu 2026 dramaticky vyletěly. Pětiletý swap, rozhodující pro nejčastější typ fixace, se z 3,5 % vyšplhal nad 4,7 %. Když naposledy byly swapy na takové úrovni, průměrná hypotéka stála kolem 6,3 %. Aktuálně se průměr drží kolem 4,3 %, ale tento rozdíl se může rychle uzavřít, pokud napětí na trzích nepomine.

Pět důvodů, proč se hypotéky v roce 2026 nechystají zlevnit

1. Válka na Blízkém východě a drahá energie

Konflikt v Íránu způsobil prudký růst cen ropy i zemního plynu. Česko je čistým dovozcem obou komodit, takže zdražení se rychle promítá do inflačních očekávání. A investoři, kteří se bojí vyšší inflace, požadují vyšší úroky – to celý řetězec zdražování spouští.

2. ČNB sazby snižovat nebude

Bankovní rada ČNB 19. března 2026 jednomyslně rozhodla o ponechání základní repo sazby na 3,5 %. Guvernér Michl zdůraznil, že měnová politika zůstává mírně restriktivní a že jádrová inflace i růst mezd jsou stále zvýšené. Analytici Komerční banky odhadují, že sazby ČNB zůstanou beze změny minimálně do konce letošního roku. Někteří ekonomové dokonce nevylučují, že by ČNB mohla sazby v horizontu roku zvýšit na 4,25 % až 4,5 %, pokud se inflační tlaky prohloubí.

3. Rekordní vlna refixací – banky nemusí konkurovat cenou

V roce 2026 čeká refixace hypotéky u úvěrů v celkovém objemu přibližně 460 miliard korun. Jde především o tříleté fixace sjednané v roce 2023 a pětileté fixace z rekordního roku 2021. Pro srovnání: v roce 2025 se refinancovalo „jen“ za 184–240 miliard. Banky tedy mají obrovský příjem klientů předem zajištěný. Nemusí se předhánět nižšími sazbami, protože vy k nim přijdete tak jako tak.

4. ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky

Od dubna 2026 platí přísnější limity pro hypotéky určené na investiční nemovitosti. Klienti budou potřebovat více vlastních zdrojů. Banky vnímají zpřísnění regulace jako signál k opatrnosti a tento postoj se promítá i do ceníkových sazeb pro běžné klienty.

5. Poptávka po bydlení nezpomaluje

Češi přestali čekat na levnější hypotéky. Stavební povolení přibývají pomalu, dostupného bydlení je nedostatek a ceny nemovitostí dál rostou. Průměrná hypotéka v prosinci 2025 dosáhla 4,27 milionu korun. V roce 2025 si Češi vzali nové hypotéky za 321 miliard korun – druhý nejvyšší objem v historii. Silná poptávka nedává bankám důvod ke slevám.

Co to znamená pro vás?

Čeká vás refixace? 

Neodkládejte ji. Pokud vám v nejbližších měsících končí fixační období, kontaktujte svého poradce co nejdříve. Sazby se mohou měnit ze dne na den a každý týden čekání vás může stát tisíce korun ročně navíc. Získejte si předem nabídky od dvou až tří bank – konkurenční nabídka je stále nejsilnější vyjednávací argument.

Plánujete koupi nemovitosti? 

Čekat na výrazně levnější hypotéky bohužel nedává smysl. Pokud jste našli nemovitost za přijatelnou cenu a rozpočet to zvládne i při konzervativním scénáři, vyplatí se jednat. Ceny nemovitostí mezitím dál porostou a i o pár desetin procenta nižší sazba vám nepomůže, když byt bude stát o statisíce více.

Máte hypotéku a nic se neblíží? 

Vytvořte si finanční rezervu. Počítejte s tím, že příští refixace bude s velkou pravděpodobností za vyšší sazbu, než máte dnes. A nezapomeňte, že zdražení energií může zvýšit i vaše měsíční výdaje na domácnost. Mít tříměsíční rezervu na pokrytí splátky a nákladů na bydlení by měl být základ.

Co nás čeká? Tři možné scénáře

Optimistický scénář: Konflikt v Íránu rychle skončí, ceny energií se uklidní a mezibankovní sazby se vrátí k úrovním z února. Sazby hypoték zůstanou přibližně tam, kde jsou nyní (kolem 4,9 %), nebo jen mírně vzrostou. Tento scénář je bohužel den ode dne méně pravděpodobný.

Realistický scénář: Napětí na Blízkém východě trvá měsíce, swapy se ustálí na zvýšených úrovních. Hypotéky postupně zdraží o 0,3 až 0,5 procentního bodu, průměrná sazba se posune k 5,3–5,5 %. ČNB sazby nezmění. To je scénář, na který se vyplatí připravit.

Pesimistický scénář: Válka se rozšíří, Hormuzský průliv bude uzavřen na delší dobu, ceny energií vystřelí do extrémních výšin. Inflace se vrátí, ČNB bude nucena sazby zvýšit. Hypotéky se mohou vyšplhat zpět nad 6 %. Doufejme, že k tomu nedojde, ale ignorovat toto riziko by bylo nezodpovědné.