Investice do nemovitosti: jaký výnos reálně dává a jak ji financovat

Nemovitost je v Česku nejoblíbenější investice. Zároveň je to investice, u které nejčastěji vidím, že si majitel nikdy pořádně nespočítal výnos. Pojďme to napravit.

Jaký výnos investiční byt reálně dává

Rozlišujte dvě čísla, která se běžně pletou.

Hrubý výnos z nájmu = roční nájem ÷ kupní cena. U bytu za 6 000 000 Kč s nájmem 22 000 Kč měsíčně je to 264 000 ÷ 6 000 000 = 4,4 %.

Čistý výnos odečítá to, co ve skutečnosti platíte: daň z nemovitých věcí, pojištění, příspěvek do fondu oprav, správu, drobné opravy, neobsazenost a daň z příjmu z nájmu. V praxi čistý výnos vychází o zhruba třetinu níž než hrubý.

Modelový příklad, ne doporučení konkrétní investice.

Proč se investiční nemovitost počítá jinak s hypotékou

Pákový efekt je hlavní důvod, proč nemovitosti fungují. Když do bytu za 6 milionů dáte 1,8 milionu vlastních zdrojů a zbytek financujete, případný růst hodnoty se počítá z celé nemovitosti, ale vy jste vložili třetinu. Stejná páka ovšem funguje i opačně, když ceny klesnou nebo když byt tři měsíce stojí prázdný.

Klíčové číslo je cash flow: nájem minus splátka minus provozní náklady. Když je záporné, doplácíte každý měsíc ze svého — a to je v pořádku jen tehdy, když s tím počítáte a máte na to rezervu. Cash flow i hrubý výnos si spočítáte v hypoteční kalkulačce, která má samostatný režim pro investiční nemovitost.

Financování investiční nemovitosti

LTV bývá přísnější

U investičních nemovitostí banky často požadují vyšší vlastní zdroje než u vlastního bydlení. Připravte se na to, že budete potřebovat 20–30 % ceny plus peníze na daň, převod a případnou rekonstrukci.

Nájem jako příjem

Některé banky započítají budoucí nájem do vašeho příjmu, jiné jen částečně, další vůbec. Právě tady vzniká největší rozdíl mezi nabídkami — a právě proto se u investičních nemovitostí vyplatí porovnat trh, ne jít do své banky.

Zástava jiné nemovitosti

Pokud máte splacený nebo částečně splacený dům, můžete jím ručit a snížit tak LTV nového úvěru. Pozor ale na to, že tím spojujete dvě nemovitosti do jednoho rizika.

Daně, které se počítají do výnosu

• Daň z příjmu z nájmu — příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Uplatnit lze buď skutečné výdaje, nebo paušál. Který režim vyjde lépe, závisí na tom, kolik reálně do bytu investujete.
• Odpisy — při skutečných výdajích lze nemovitost odepisovat, což daňový základ znatelně sníží.
• Daň z nemovitých věcí — každoroční, platí ji vlastník.
• Prodej — osvobození od daně z příjmu při prodeji je vázáno na dobu vlastnictví, u nemovitostí pořízených od roku 2021 na deset let (nebo na použití prostředků na vlastní bytovou potřebu).

Aktuální znění pravidel najdete na webu Finanční správy. Nastavení daňového režimu vždy probírejte s daňovým poradcem — u nemovitostí jde o dlouhodobé rozhodnutí.

Nejčastější chyby, které vidím

1. Počítá se hrubý výnos a mlčí se o nákladech. Rozdíl mezi 4,4 % a 3,3 % je při dvacetiletém horizontu obrovský.
2. Nulová rezerva. Bojler, kotel, nájemník, který nezaplatí. Bez rezervy ve výši šesti nájmů se z investice stane stres.
3. Nemovitost jako jediné aktivum. Když máte v jednom bytě polovinu majetku, nejste investor, ale rukojmí jednoho trhu a jedné lokality.
4. Emoce místo čísel. „Líbí se mi ten byt“ je dobrý důvod pro bydlení, ne pro investici.
5. Ignorování likvidity. Byt neprodáte za týden. Peníze, které můžete potřebovat do tří let, do nemovitosti nepatří.

Nemovitost, nebo investiční portfolio?

Otázka nestojí buď–anebo. Nemovitost dává hmatatelný pravidelný příjem a přirozenou ochranu proti inflaci, ale je nelikvidní, koncentrovaná do jedné lokality a vyžaduje péči. Portfolio je likvidní, rozložené a bezúdržbové, ale kolísá a nikdo vám nepošle nájem. U klientů s vyšším majetkem obvykle dává smysl obojí — v poměru, který odpovídá tomu, kolik času a rizika chcete nést.

Časté otázky

Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt?

Počítejte s 20–30 % ceny na vlastní zdroje a navíc s rezervou na vybavení, opravy a období bez nájemníka.

Jaký výnos je dobrý?

V českých krajských městech se čistý výnos z nájmu běžně pohybuje v jednotkách procent. Celkový výnos tvoří nájem plus změna hodnoty nemovitosti, tu ale nikdo nezaručí.

Vyplatí se krátkodobý pronájem?

Může vynést víc, ale je to podnikání s vyšší náročností na čas, regulaci i náklady. Posuzujte ho podle čistého výnosu po odečtení práce a správy.

Jak postupuji s klienty

Nejdřív spočítáme, co investice reálně přinese po nákladech a daních, pak teprve řešíme financování a hledáme banku, která nájem započítá nejlépe. Součástí je vždy zátěžový test: co se stane, když byt tři měsíce stojí a sazba po fixaci vyroste.

Domluvte si nezávaznou konzultaci — projdeme konkrétní nemovitost, kterou zvažujete.