Refinancování hypotéky: kdy se vyplatí a kolik reálně ušetříte

Refinancování hypotéky je nejjednodušší způsob, jak si snížit splátku bez toho, abyste cokoli prodávali nebo měnili v životě. A přesto ho většina lidí odloží — protože se bojí papírování, které dnes zabere pár hodin.

Co je refinancování hypotéky

Refinancování znamená, že stávající hypotéku splatíte novým úvěrem u jiné banky. Nemovitost zůstává stejná, dluh zůstává stejný, mění se banka, sazba a někdy i délka splatnosti. Nejde o novou hypotéku na novou nemovitost — jde o převod existujícího dluhu tam, kde jsou lepší podmínky.

Zásadní je načasování. Ke konci fixace můžete hypotéku přenést bez sankce. Mimo tento termín má banka nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, kterou upravuje zákon o spotřebitelském úvěru. Proto se refinancování řeší typicky tři až šest měsíců před koncem fixace.

Kdy se refinancování vyplatí

Jednoduché pravidlo: má smysl, když rozdíl mezi vaší sazbou a sazbou, kterou vám dá jiná banka, pokryje náklady na přechod a ještě něco zbyde. Náklady jsou dnes u většiny bank nízké — odhad nemovitosti, výmaz a nový zápis zástavního práva v katastru, případně poplatek za vedení úvěru.

Modelový propočet

Úvěr 4 500 000 Kč, zbývající splatnost 25 let:

Modelový výpočet anuitní splátky, ne nabídka úvěru. Vlastní čísla si spočítáte v hypoteční kalkulačce.

Snížení sazby o sedm desetin procentního bodu tedy u čtyřapůlmilionového úvěru znamená přes sto tisíc korun za jednu fixaci. To je částka, kvůli které se vyplatí strávit odpoledne papírováním.

Kdy refinancování naopak nedává smysl

• Zbývá vám malý zůstatek. U úvěru pod zhruba půl milionu korun náklady na odhad a katastr snadno spolknou celou úsporu.
• Jste v polovině fixace. Náhrada nákladů banky může úsporu vymazat. Spočítejte si obojí, než se rozhodnete.
• Změnila se vaše bonita k horšímu. Nová banka posuzuje příjem znovu. Pokud jste mezitím rozjeli podnikání nebo přibyly úvěry, nemusíte na lepší sazbu dosáhnout.
• Nemovitost mezitím ztratila na hodnotě. Vyšší LTV znamená horší nabídku.

Refinancování krok za krokem

1. Šest měsíců před koncem fixace si zjistěte termín

Datum konce fixace máte v úvěrové smlouvě. Banka vám nejpozději tři měsíce předem musí oznámit novou nabídku sazby. Nečekejte na ni — v té chvíli už nemáte čas srovnávat.

2. Porovnejte nabídky napříč trhem

Sazba na webu banky je nabídková. Reálná sazba závisí na LTV, výši úvěru, délce fixace, vašem příjmu a na tom, jaké produkty jste ochotni si k hypotéce vzít. Rozdíl mezi první a poslední nabídkou bývá i půl procentního bodu.

3. Předložte nabídku stávající bance

Banky nerady přicházejí o dobré klienty. Konkurenční nabídka v ruce je jediný argument, který spolehlivě funguje. Někdy vám stávající banka sazbu dorovná a ušetříte si celý přechod.

4. Zpracování a přechod

Nová banka si vyžádá doklad o příjmu, odhad nemovitosti a vyčíslení zůstatku od staré banky. Sama pak úvěr splatí. Vy měníte jen číslo účtu, ze kterého odchází splátka.

Na co si dát pozor

Nesledujte jen sazbu. Podívejte se na RPSN, na poplatky za vedení, na to, jestli je zdarma mimořádná splátka a jaké podmínky si banka klade — pojištění, aktivní účet, minimální obrat. Sazba nižší o 0,1 % s povinným pojištěním za 900 Kč měsíčně je horší nabídka.

Neprodlužujte splatnost bezmyšlenkovitě. Prodloužení z 20 na 30 let sníží splátku, ale výrazně zvýší celkové přeplacení. Dává smysl jen tehdy, když potřebujete uvolnit peníze na jiný cíl.

Nepodepisujte kvůli akci. Fixace je závazek na roky. Dárek k podpisu tomu neodpovídá.

Refinancování, nebo refixace?

Refixace je nová sazba u stávající banky, refinancování je přechod jinam. Refixace je jednodušší, refinancování má obvykle lepší podmínky — právě proto, že o vás nová banka musí soupeřit. Nejlepší výsledek dává kombinace: seženete nabídku jinde a s ní jdete za svou bankou. Podrobně to rozebírám v článku o refixaci hypotéky.

Časté otázky

Kolik stojí refinancování hypotéky?

Typicky odhad nemovitosti (jednotky tisíc korun, u řady bank zdarma jako akce) a poplatky katastru za zápis a výmaz zástavního práva. Ke konci fixace se neplatí sankce za předčasné splacení.

Jak dlouho refinancování trvá?

Při připravených podkladech běžně tři až šest týdnů. Proto začínáme nejméně tři měsíce před koncem fixace.

Můžu při refinancování navýšit úvěr?

Ano, pokud to unese hodnota nemovitosti i váš příjem. Navýšení na rekonstrukci bývá výrazně levnější než spotřebitelský úvěr.

Co s tím udělám já

Nejsem zaměstnanec banky. Porovnávám nabídky napříč trhem, jdu s nimi za vaší stávající bankou a vyjednávám — a teprve pak spolu srovnáme, co je pro vás nejvýhodnější. Ověřím zároveň, jestli nová splátka sedí na to, co domácnost skutečně unese, i kdyby příjem na pár měsíců vypadl.

Domluvte si nezávaznou konzultaci nebo si nejdřív spočítejte úsporu v hypoteční kalkulačce.