Refixace hypotéky: jak vyjednat nižší sazbu, než banka nabízí

Dopis z banky s novou sazbou vypadá jako oznámení. Ve skutečnosti je to první nabídka ve vyjednávání — a většina lidí ji přijme, aniž by odpověděla.

Co je refixace hypotéky

Refixace je stanovení nové úrokové sazby na další období u stejné banky. Nemění se smlouva, banka ani zástava — mění se jen cena peněz. Banka vám musí novou sazbu oznámit v předstihu daném zákonem o spotřebitelském úvěru, typicky tři měsíce před koncem fixace.

Právě těch několik týdnů je jediná chvíle, kdy máte plnou vyjednávací sílu. Ke dni konce fixace můžete hypotéku bez sankce splatit nebo přenést jinam — a banka to ví.

Proč se první nabídka téměř nikdy nerovná nejlepší nabídce

Banka nemá důvod nabídnout nejnižší možnou sazbu klientovi, o kterém předpokládá, že podepíše. Sazba v prvním dopise proto bývá blízko standardnímu ceníku. Jakmile projevíte, že srovnáváte trh, dostanete jinou nabídku — a rozdíl mezi první a poslední bývá i několik desetin procentního bodu.

Orientační modelové propočty pro splatnost 25 let, ne nabídka úvěru.

Jak refixaci vyjednat

1. Začněte tři až šest měsíců předem

Nečekejte na dopis. Když se ozvete první, máte čas na porovnání i na to, aby vám jiná banka připravila konkurenční nabídku.

2. Získejte nabídku odjinud

Bez alternativy nevyjednáváte, jen prosíte. Konkurenční nabídka v písemné podobě je jediný argument, který banka bere vážně.

3. Zjistěte si aktuální LTV

Za pět let jste část dluhu splatili a nemovitost pravděpodobně změnila hodnotu. Pokud jste se dostali pod 80 % LTV, máte nárok na lepší cenovou hladinu — banka to sama od sebe nemusí zohlednit.

4. Vyjednávejte celý balíček

Kromě sazby řešte možnost mimořádných splátek zdarma, poplatky za vedení a podmínky navázané na pojištění a účet. Někdy je právě tady větší úspora než v desetinách procenta.

5. Rozhodněte o délce fixace vědomě

Kratší fixace znamená dřívější možnost reagovat na pokles sazeb, delší dává jistotu stabilní splátky. Rozhoduje váš rozpočet a to, jak citlivě by domácnost snesla vyšší splátku — ne odhad, kam půjdou sazby.

Refixace versus refinancování

Pro klienty, jejichž příjem se zhoršil nebo se stal hůř doložitelným, je refixace často jediná schůdná cesta — a o to důležitější je vyjednat ji dobře. Detailní postup přechodu do jiné banky rozebírám v článku o refinancování hypotéky.

Nejdražší chyba: pasivita

Kdo na dopis z banky neodpoví, dostane sazbu z ceníku. Není to podvod, je to obchod. Rozdíl proti vyjednané sazbě se přitom u vyšších úvěrů počítá ve stovkách tisíc korun za jedno pětileté období — za jedno odpoledne práce.

Časté otázky

Můžu při refixaci hypotéku částečně splatit?

Ano. Ke dni konce fixace lze splatit mimořádnou splátku bez sankce. Buď snížíte splátku, nebo zkrátíte splatnost — druhá varianta ušetří víc na úrocích.

Prověřuje banka při refixaci znovu můj příjem?

Zpravidla ne, protože se nemění výše ani parametry úvěru. To je výhoda pro podnikatele i pro rodiny s dočasně nižším příjmem.

Jakou fixaci si zvolit?

Není univerzálně správná odpověď. Delší fixace kupuje klid, kratší flexibilitu. Rozhodujte podle toho, jakou splátku unesete i v horším roce — spočítáte si to v hypoteční kalkulačce.

Jak dlouho refixace trvá?

Samotný podpis dodatku je otázkou dnů. Vyjednávání a získání konkurenční nabídky ale potřebuje několik týdnů — proto se začíná s předstihem.

Co pro vás udělám

Připravím srovnání napříč trhem, vyjednám s vaší bankou a dám vám na stůl dvě čísla vedle sebe: kolik chce banka teď a kolik jsem pro vás dokázal vyjednat. Rozhodnutí zůstává na vás.

Napište mi tři měsíce před koncem fixace — dřív, než dopis z banky dorazí.