Hypotéka na investiční nemovitost 2026: cash flow, LTV a daně

U investiční nemovitosti nerozhoduje splátka, ale to, co zbude po splátce, nákladech a dani.

Čím se liší od hypotéky na bydlení

• Nižší LTV – banky u neúčelového a investičního financování typicky půjčí méně než 80 %.
• Vyšší sazba – investiční účel bývá dražší než vlastní bydlení.
• Nájem jako příjem – banky započítávají obvykle jen část nájmu, často 60–80 %.

Modelový propočet

Byt za 6 milionů, vlastní zdroje 1,8 milionu, úvěr 4,2 milionu při 5,29 % na 30 let: splátka ≈ 23 300 Kč. Nájem 21 000 Kč, náklady a fond oprav 2 500 Kč. Měsíční cash flow je tedy záporné zhruba o 4 800 Kč – investice funguje jen tehdy, když tenhle rozdíl unesete a počítáte s růstem nájmu i hodnoty.

Na co myslet dopředu

1. Hrubý výnos = roční nájem / cena nemovitosti. Pod 4 % je v ČR dnes běžné, ale bez růstu ceny to nestačí.
2. Daně – skutečné výdaje versus paušál 30 %; u více nemovitostí zvažte s.r.o.
3. Kapacita na další úvěr – špatně nastavená první investiční hypotéka zablokuje druhou.
4. Rezerva na neobsazenost – minimálně tři měsíční splátky.

👉 Spočítejte si scénář v hypoteční kalkulačce a auditu.

Zdroje

• ČNB – Úvěrové ukazatele (cnb.cz)
• Finanční správa – Zdanění příjmů z nájmu (financnisprava.cz)

Ilustrativní propočty pro rok 2026.